Geri dön
635 Görüntülenme
27 Haber
254 İşletme görüntülenme
Caddelerimizi AVM’ler gibi yönetirsek alışveriş turizmine katkı sağlarız JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, sadece 30 yıllık geçmişi olan modern AVM sektöründe, dışa kapalı, gün ışığı görmeyen yapılardan, dördüncü nesil, caddeleşen AVM’lere geçiş olduğunu belirterek, “AVM’ler, Türk organize perakende sektörünün oluşmasına imkan sağlayarak önemli bir işlev gördü. İki gün AVM’leri kapatsak ülkenin morali ne olur bilmiyorum. Kar nedeniyle tatil olduğunda AVM’ler bir anda doluyor. En ucuz eğlenceyi AVM’ler sunuyor. Caddelerimizi de AVM gibi yönetmeye başlarsak, alışveriş turizmine önemli katkılar sağlarız. Bağdat Caddesi kentsel dönüşümün yanlış anlaşılması nedeniyle mahvedildi. Fransa ve İngiltere’de caddelerin AVM gibi yönetilmesinin başarılı örneklerini görüyoruz. Bazı AVM’ler dönüşecek, bazıları işlev değiştirecek. Bazı binalar da kullanım ömrünü tamamlayacak” diye konuştu.
AVM’lerin dönüşümüne engel yok
AVM’lerin fonksiyonel dönüşümünde yasal engel olmadığının altını çizen MGC Hukuk Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş, “Mevzuat açısından dönüşüm konusunda bir sıkıntı yok. Fonksiyonu değiştiriyorsanız plan seviyesinde değişiklik olacak. Burada belli kısıtlar var. Planda dönüşeceğiniz konu belirtilmemişse, ruhsatın değiştirilmesi gerekiyor. Her fonksiyonun bağlı olduğu ikinci bir mevzuat var. Yani mesela otele dönüşecekse turizm mevzuatını dikkate almanız gerekiyor” dedi.
Ortak bir dil geliştirmek zorundayız
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı ve Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, son 10 yılda karşılaşılan en büyük sorunun ofis ve AVM stoku olduğunu ifade ederek, şöyle konuştu: “Arazi var, yatırımcı AVM yapacak ama fizibilite yok. Bir kasabaya üniversite gelecek diye AVM yapılmak isteniyor ama o şehirde AVM’den alışveriş yapma kültürünün olup olmadığına bakılmıyor. Gayrimenkul, eğer esnek planlamadıysanız dönüştürülmesi zor bir yatırım. İllaki birileri para kazanıyor diye herkes AVM yapmak zorunda değil. Danışmandan fikir almak, araştırmak maalesef yok sektörde. Ortak bir dil geliştirmek zorundayız. Bütün paydaşlar bu arz fazlasının oluşmasında sorumlu. Büyük yatırım yapıyoruz ama bunu yönetemiyoruz. Yeni yabancı markaları ülkeye çekmeye çalışmalıyız.”
AVM’ler turizm, alışveriş ve ihracat merkezi haline getirilmeli
Ticari gayrimenkulün, 5 bin metrekarenin üzerinde bağımsız otoparkı ve yönetimi bulunan yapılar olduğunu ifade eden AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, “Bu yapıların statüsüne tamamen sözleşme özgürlüğü serbestliği getirmek lazım ki içeriden ve dışarıdan yatırım çekebilelim. Anadolu’da AVM’ler artık toplumun buluşma yeri oldu. Fonksiyonlar değiştirilirse AVM’ler yaşar. AVM’ler turizm, alışveriş, ihracat merkezi haline getirilmeli. Uzun vadede ise AVM’ler, kimsenin gitmediği ıssız yerler olmaması için elektronik, teknolojik gelişmelere uyum sağlayan yerler haline getirilmeli. Bütün bunlar ticari gayrimenkulün tapu değerini artıracaktır. Londra’daki AVM’de kiralar ortalama 400 dolar/metrekare, Türkiye’de ise 70 dolar/metrekare. Oysa İstanbul dünyanın en önemli en güzel şehri ve buna rağmen bizim ticari gayrimenkullerimizin değeri o seviyeye ulaşmıyor” diye konuştu.
Geleceğin ofislerini yapamazsak küçük bir ofis merkezi oluruz
JLL Türkiye Ofis Kiralama ve Lojistik Pazarı Kıdemli Direktörü Mahir Mermer, yeni trendler ve geleceğin ofislerini ele aldığı konuşmasında, yeni jenerasyonun mekanları da etkilemeye başladığını dile getirdi. Mermer, şöyle devam etti: “Eskiden yapılarda yüzde sıfır oranında yer alan sosyal alanlar günümüzde yüzde 40’a ulaştı. Berlin’de ilk yapay zekaya sahip ofis binası yapıldı. Yakında yapay zekalı binalar işlevsel hale gelecek. Enerjinin yüzde 100’ünün bina tarafından üretilmesi söz konusu. Yeni nesil, hologramlı toplantı salonları iş insanlarına inanılmaz zaman kazandıracak. Yapılarda ‘drone kargo’, ‘drone taksi’ park alanları tasarlanacak. Peki biz bu gelişmelere hazır mıyız? Bu teknolojileri projelere uygulamaya bugünden başlarsak 2033’e hazır olabiliriz. Gayrimenkul sektörü olarak geleceğin ofislerini yapmadığımız sürece küçük bir ofis merkezi olmaya devam edeceğiz.”
Biz kafenin değil ofisin alternatifiyiz
“Günümüzde telefon ve dizüstü bilgisayar yanınızdaysa her yerde çalışabiliyorsunuz” diyen Workinton Kurucu Ortağı Gökhan Beydoğan, şunları söyledi: “Biz ‘kafenin değil, ofisin alternatifiyiz’ dedik ve tasarımlarımızı da ona göre yaptık. İnsanların uzun zaman geçirdiği alanlarda, onların mutluluğu önemli. Piyasa bunu kabul etti. Bazı AVM’lerle başarılı çalışmalar yaptık. Beşiktaş ve Galatasaray’ın stadyumlarında da varız. Gayrimenkulcü olarak bir yerin atıl kalması beni üzüyor. O yüzden stadyumun 30 bin metrekaresi kullanılıyorsa diğer kısımlarının da nasıl değerlendirebileceği düşünülmeli. Her yer ofis alanına dönüşebiliyor.”
AVM, gayrimenkul sektöründe en zor yatırımlardan biri
Türkiye’nin ilk AVM yatırımcılarından olduklarını belirten Akiş GYO Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdürü İhsan Gökşin Durusoy, “Grup olarak Akmerkez’i yaptık, Akasya ve Akbatı’nın sahibiyiz. Akmerkez’in kuruluşundan bu yana her şey çok değişti. Yer çok önemli, eğer yer yanlışsa o iş doğru olmaz. Hammaddenin doğru olması lazım. Aynı zamanda ulaşımın da iyi olması lazım. AVM, gayrimenkul sektöründeki en zor yatırımlardan biri. Önden satma şansınız yok, geliştiriyorsunuz, inşa ediyorsunuz, başladıktan 12 sene sonra ancak yatırdığınız parayı almaya başlıyorsunuz. Bugün insanlar alışveriş yapmaya değil sosyalleşmeye geliyor. Artık yarattığınız kiralanabilir alan önemli değil, insanların gelip vakit geçirebilecekleri alanlar yaratmak önemli. İnsanları çekmek için sadece mağazalar yeterli olmuyor. Deneyim alanları yaratmak gerekiyor. Sürece adapte olmak, yeniliğe ayak uydurmak zorundasınız” dedi.
Ticari gayrimenkul hayatımızın bir parçası
Kentte nüfus oranının hızla arttığını ve ticari gayrimenkulün kentlilerin kullandığı yapılar olduğunu belirten A Tasarım Kurucusu Yüksek Mimar Ali Osman Öztürk ise “İnsanların kentte yaşamalarının nedeni sosyalleşmek. Bu yüzden kentlilerin kullandığı ticari gayrimenkul, sosyalleşme noktaları haline geldi. Bugün ticari gayrimenkuller hayatımızın bir parçası. AVM’ler doğal bir dönüşüme uğradı. Yatırımı fiziksel hale mimarlar getiriyor ancak bunun çok yönlü bir çalışma olması gerekiyor. Ticari gayrimenkulde püf noktası, geleceği görerek inşa etmektir. Biz Türkiye’de binaları çok çabuk yıkıyoruz. Oysa binaların en az 50 yıl ayakta kalması gerekiyor. Yapıyı 8-10 yılda da yenilememiz gerekiyor” şeklinde konuştu.
Çözümler sıralandı: Konutların ofis olarak kullanılmasının önüne geçilmeli
‘GYODER Çözüm Platformu’nda, ‘Ticari Gayrimenkullerde Mevcut Durum Ne Gösteriyor?’ ve ‘Gelecek İçin Yeni Öneriler’ konulu sunum ve panellerin moderatörlüğünü üstlenen GYODER Başkan Yardımcısı Ersun Bayraktaroğlu, toplantıya gösterilen yoğun ilgiden çok memnun olduklarını dile getirdi. Ersun Bayraktaroğlu, “Gayrimenkul sektörüne yönelik sorunları herkes konuşuyor, biz özellikle ticari gayrimenkul alanında yaşanan sorunların çözümünü konuşmak, bunu da kolektif bir şekilde yapmak için bir araya geldik. Bugün işlevini yitirmiş, kullanılamayan mevcut stoku yıkıp atamayacağımıza göre ofis ve AVM alanlarını nasıl kullanacağımıza hep birlikte bakmamız lazım” diyerek, toplantıda öne çıkan çözüm önerilerini şöyle sıraladı:
Ticari gayrimenkul tanımının netleşmesi ve ayrışması çok önemli
Bu çerçevede konutların ofis olarak kullanımının önüne geçilmeli
Fonksiyon değişikliklerinde değişik bakanlıklar ve idari birimler arasında koordinasyon sağlanmalı
Yeni geliştirilecek AVM'ler için değişen şartlara uygunluk ve esneklik göz önünde tutulmalı ve ulaşım bağlantıları ihmal edilmemeli
Dördüncü nesil, caddeleşen AVM'lerin önemli bir talep gördüğü unutulmamalı, caddenin tümü etkin bir AVM gibi yönetilebilmeli
Teknolojinin hızına uygun yaşam koşulları destekleyecek ofis ve AVM'ler tüm yan donatıları ile oluşturulmalı ve mevcutlarda dönüşüm sağlanmalı
Doğru fizibilite ve uzmanlık ihmal edilmemeli
Ofis ve AVM özelinde gayrimenkulün 8-10 yılda bir yenilenme ihtiyacı olacağı unutulmamalı.